合同诉讼攻略：如何巧用高温停工令降低延期交付的违约风险？
一
高温下的项目案例
笔者作为一名房产开发公司的法律顾问，经常在项目即将逾期办理竣工备案时被提问：有什么可以作为向购房客户的逾期交房理由？
在我负责的上海静安区某项目中就遇到这样的问题，项目预计逾期90天左右，而当时恰好上海市建设工程安全质量监督总站出台了《关于加强本市建设工程防台防汛、防暑降温工作的通知》（以下简称“高温停工令”）。
高温停工令称：在市中心气象台预报当天气温达35℃以上时，除紧急抢险、抢修作业等特殊要求外，白天高温时段（上午11：00至下午15：00），暂停所有的户外高温时段施工作业（施工企业可由此顺延施工工期）。
之后，我们前往上海中心气象台，调取了当年当地的气象记录，显示有47天达到35℃以上，根据气象记录及高温停工令内容，我们在项目交付的逾期交付违约金方案中扣除了11.75天（即47除以4）对应的逾期交房违约金，扣除总金额达八百余万元。
而该赔付方案随即引起客户反感，其中的客户代表立即诉至法院，认为高温不是延迟交房的理由，要求不得减免11.75天的逾期交房违约金。
二
从判例中找到诉讼致胜关键点
在诉讼过程中，恰好在上海青浦区的另外一个项目也遇到类似问题，且法院已经作出了一审判决，法院认为：
“高温天气客观上给施工带来一定影响，但高温天气是否构成N开发商迟延交房的免责事由，应根据合同约定及履行情况认定……同时N开发商作为专业的房地产开发经营者在预售合同中约定交房时间，本就应当充分考虑并预测到工程建设、办理证照等多方面可能存在影响交付的因素，在预售合同中预留相对宽裕的交房时限，以减少违约风险。因此，就履行交房合同义务而言，高温天气的影响并非不可预测、不可避免，同时也无证据证明仅因高温天气导致了迟延交房，所以N开发商以高温天气为由主张免予承担迟延交房责任，不符合合同约定，不予支持。”
但即使出了这样不利于我们的类似判决，我们仍未气馁。该份类似判决虽然最终认为高温天气不能作为延迟交房的理由，但不代表高温停工令也不能作为延迟交房的理由。
同时法院同样也表示，高温天气是否构成N开发商迟延交房的免责事由，应根据合同约定及履行情况认定，从判决书来看，N开发商未就高温停工进行任何约定。
而我们在为自己项目起草《商品房预售合同》时，便已经加入了“如出现任何管制措施（如高温停工令）导致工程拖期或逾期交房的，开发商可以顺延交房”的约定，故我们并非以高温天气为理由延迟交房，而是以合同约定的管制措施的前提条件已经成就，而据此延迟交房。
最终，上述观点也得到了法官的认可，支持了我们从逾期交房违约金中扣除11.75天的抗辩意见。而上述判例亦起到了很好的示范左右，在笔者之后对接的项目出现类似情况，我们在向客户进行说服工作时，直接引用了该判例，从而使得新项目的客户不再就该问题再诉至法院。
三
巧设免责条款，加强内外沟通
结合上述经验，我们建议各位企业法务同仁同时做到以下几点，来帮助所在企业能够将高温停工令作为延迟交房的免责事由：
1.在商品房买卖合同中预设相应条款
从本文的案例中也可以看出，在诉讼中，光靠高温停工令本身不一定能够直接构成延迟交房的理由，而在商品房买卖合同中增加高温停工令可以延迟交房的相关约定，才可以构成房产开发公司延迟交房的免责事由。同时经检索全国各地关于高温停工令能否构成逾期免责的判决，有65份的判决是支持高温停工令能够构成免责事由，而这些判决中开发商亦都在合同中对于类似高温令可以顺延交付时间作了约定。
希望各位同仁在日后起草商品房买卖合同时可以予以注意，在起草合同时预设相应的条款。
2.在制定交付方案前召开交付会议，与公司工程专业部门沟通，询问施工期间是否有停工令
以本文中的高温停工令为例，系由上海市建设工程安全质量监督总站发布的。此类规定对于法律人来说，或较为冷门，但房产开发公司的专业部门则接触得更多些，甚至工地上就会收到此类停工令。因此法务多与其他专业部门有效沟通，能够为延迟交房提供充足的弹药。
3.学会通过案例说服客户，达到“无讼息讼”的目的
作为公司法务，个案的诉讼不是最重要的，最重要的还是通过法务的管理和专业来帮助公司更好地开展业务。在本案取得胜诉判决后，我们在遇到新项目的类似问题时，优先的处理方案并不是着手继续诉讼，而是积极配合客服部门做好客户的说服工作，让客户明白“依据合同约定的政府停工令系双方事先约定的免责事由且相关判例显示客户较难有胜算”，再结合客服部门的安抚方案，获得了多数客户的谅解，从而避免了再次诉讼发生。
以上是我结合实际案例经验总结的，关于高温停工令构成延迟交房免责事由的一些思考和建议，希望对各位同仁的实务有所帮助，谢谢。
作者：周旭辰，毕业于上海政法学院，先后任职于多家品牌开发商，十余年房地产法务经验，在房地产投资并购、开发运营、销售、交付等环节具有丰富的经验。联系方式：13701702591（同微信号）。
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